Новости, акции, рекомендации, статьи
Главная » 2017 » Октябрь » 3 » Немецкая практика оценки земли
10:47
Немецкая практика оценки земли

Оценка интересов на земле в Германии


В практике оценки земли различные случаи требуют оценки. Соответствующий тип и характер оценки собственности зависит от цели, для которой необходима оценка земли. Например, если земля должна быть куплена или продана, покупатель или продавец в Германии обычно хотят знать «Zeitwert» - буквально «значение времени» - то есть рыночную или текущую стоимость. Немецкое законодательство (§ 194 BauGB) говорит - до сих пор - «Verkehrswert» (текущее значение). Но существуют различные другие случаи для оценки - продажа, наследование, аренда и т. д. Поскольку оценка всегда должна рассматриваться со ссылкой на конкретный случай, для которого она должна выполняться, нет такой вещи, как оценка имущества. Эксперт должен применять соответствующий (т. е. Правильный) метод в соответствии с целью оценки.

Немецкая практика оценки земли

сильно зависит от немецкого законодательства об экспроприации, в основном содержащегося в Федеральном строительном кодексе (Baugesetzbuch 1997, BauGB). Обширный характер Кодекса определяет рамки процесса планирования и развития от принципов планирования до завершения разработки. Документ определен в каждом разделе и касается как национальных, так и федеральных систем страны. Глава первая, часть пятая Кодекса, определяет юридические требования, компенсацию и процедуру экспроприации. § 95 BauGB определяет, что компенсация за потерю права основана на текущей (стандартной) рыночной стоимости (как определено в § 194 BauGB). Затем раздел продолжается с элементами, которые не подлежат рассмотрению, включая изменения стоимости, связанные с изменением использования, ожиданием экспроприации, увеличивается в стоимости, поскольку возможна транзакция на открытом рынке. Статья 96. БауГБ рассматривает компенсацию за другие потери имущества. Также рассматриваются определения значений и запись данных о ценах. Глава третья Другие положения, часть первая, устанавливает оценочную обязанность и опыт, включая конкретную ссылку на оценку экспроприации. Основанием для выплаты компенсации является текущая рыночная стоимость (Verkehrswert) в то время, когда орган экспроприации выносит решение по заявлению о экспроприации, которое является решающим. Затем рассматривается понятие потери собственности, нарушения. Текущая рыночная стоимость (или иногда переведенная как стандартизованная рыночная стоимость) определяется как цена, которая будет достигнута в обычной сделке в момент проведения оценки с учетом существующих правовых условий и фактических характеристик, общего состояния и местонахождения имущества или другого объекта оценки без учета каких-либо чрезвычайных или личных обстоятельств (§ 194 BauGB). Федеральный строительный кодекс также предусматривает, что оценка должна проводиться независимой группой экспертов, основной задачей которой является не управление землей, принадлежащей региональному государственному органу, для которого проводится оценка (см. § 192 BauGB). В случае необходимости региональные органы власти могут обратиться к одной или нескольким экспертным группам более высокого ранга с просьбой предоставить вторую оценку (§ 198 BauGB).

Согласно § 199 BauGB, правительство Германии уполномочено издавать правила, в которых могут быть даны стандарты для оценки недвижимости. В соответствии с этим разрешением правительство Германии издало такие правила в декабре 1988 года (Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken / Положение о принципах оценки рыночной стоимости недвижимости). В дополнение к этому были изданы Руководящие принципы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, недавно обновленные Руководством 2002 года (BAnz № 238 от 20.12.2002). Бундесгерихтхоф утверждал, что сфера применения Положения 1988 не ограничивается случаями экспроприации, но они содержат общепризнанные принципы оценки почти для каждой области оценки (BGH, 12.01.2001, V ZR 420/99, ZfIR 2001, 459 ). Суд привел его к открытию того, являются ли эти правила обязательными для каждого эксперта и считает, что положения в любом случае не ограничиваются заявкой местных экспертных групп, созданных в соответствии с § 192 BauGB. Таким образом, в Германии был установлен широко признанный стандарт оценки. В Положении 1988 года представлены три метода оценки. В соответствии с методом сопоставления цены необходимо учитывать все цены на землю, сопоставимые с характеристиками данного имущества (§ 13 Положения 1988 года). По методу прибыли эксперт должен установить реальную прибыль в год, которую необходимо умножить на коэффициент, определяемый правилами в отношении оставшегося времени использования 

В соответствии с положениями § 7 Положения 1988 года все эти методы должны быть приняты во внимание при определении рыночной стоимости. Рыночная стоимость должна быть зафиксирована по результатам применяемого метода в отношении ситуации на рынке. Цена оценки должна выдерживать рыночные испытания. Bundesgerichtshof считает, что рыночная стоимость, установленная экспертом, не будет обязательной, если она будет исправлена, несмотря на то, что предпринимаемые обычными в торговле усилиями по продаже земли по этой цене не имели успеха (BGH, 12.01.2001 , V ZR 420/99). Поэтому немецкие эксперты обычно используют рыночную стоимость (Verkehrswert) для оценки стоимости недвижимости, которая на самом деле не сравнима с концепцией открытого рынка в Англии, особенно потому, что метод DCF на самом деле не признается на практике.

Рехцанвальт Доктор Гётц-Себастьян Хек
Просмотров: 46 | | Теги: оценка земли, оценка земли для ипотеки, оценка земли в германии | Рейтинг: 5.0/2
Всего комментариев: 0
Первая оценочная компания Киев
Закрыть